被房租“消灭”的90后

2018年夏天的这一波房租涨势，比以往来得更凶。

据统计，今年7月起，一线城市中，深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨，涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%。

部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。其中北京房租涨势最为凶猛，平均租金同比上涨21.89%。通州区、昌平区和大兴区，同比上涨已超过30%，其他区的同比涨幅基本也都超过10%。

究竟是谁在助推北京房租暴涨？

前段时间，《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》一帖刷爆网络，一个网友发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，链家自如和蛋壳公寓两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。

一时之间舆论全部指向资本抢滩长租公寓市场，“黑中介”“黑运营”争抢房源、哄抬房租，吃相未免太难看。

在这个节骨眼上，我爱我家副总裁胡景辉在朋友圈宣布以“众所周知的原因”离职，他曾在接受媒体采访时表示，资本大幅度进入长租公寓是推高房租的主要原因之一。由此牵扯出了住房租赁行业的最大“罗生门”事件：

随着事件的发酵，北京住建委当即约谈相关住房租赁企业负责人，随后我爱我家、自如、蛋壳纷纷发出公告，将为北京市场提供新增房源十余万套，并承诺未来几月维持租金不涨。

一声叹息，资本参与的游戏背后，最受伤的莫过于在大城市打拼的年轻人。

那么，这段时间房租暴涨背后的真正推手是谁？这一轮房租暴涨还会持续吗？政府会管控吗？小巴采访了几位大头，来听听他们的观点。

▌资本都逐利，也要懂得克制 

邓伟岩（企投会学术委员 天风证券 董事总经理）

当前，热点城市的二手房市场上，卖方市场萎缩，亟待寻找新的商业模式。

 

自如、蛋壳等长租公寓从房东手中盘下房源，装修后出租的模式，之前并未被完全开发，如今被证明确实很赚钱。

 

因为存在免租期，而且一签签五年，现在盘下的价格比一般租金高，但低于几年后的一般租金。再加上过程中租约价格会上涨，以及别的操作手段，盈利可观。甚至比买卖二手房更赚钱，房产投资周期可能长达8—10年，这个周期用来运营租房可以做2—3个循环。

这次上涨有供需方面的市场基础，但是同期也看到上海的拆除违章建筑力度并不小于北京，而同期租金是下跌的。这就不能简单用拆迁等问题来解释租金上涨了。

 

当资本看到其中的丰厚利润，就会大量涌入。但我不禁要问：是不是但凡有利润，资本就要去？

 

资本肯定不会傻到进入法律禁止的领域，但资本更容易进入法律法规还不够明确和规范的领域，目前的租房市场就处在监管的空档期。

 

那么，这时候这笔钱究竟该不该赚？该在何种程度上赚？这又是另一个要考虑的方向。

 

我想说：资本逐利是对的，但在有些利润面前，要懂得克制。

 

 

当然，也有人会说，市场的事情交给市场去办，无需监管，但实际上全世界没有任何一个市场是完全自由的，背后都有政府在调控，租房市场也是如此。

 

更重要的是，我们可以看到这段时间房租上涨确实太快，而自如、蛋壳等长租公寓品牌的确存在一定的推动作用，它们通过商业化运作确实可以做到这一步。

 

几天前，自如CEO熊林在发言中提到，自如在北京占比8%的市场份额，这已经很可怕了，自如的8%，意味着它在这个市场是拥有部分定价权的。

 

资本都逐利，但资本不能单纯逐利，也要考虑社会价值。

 

真正伟大的投资公司会多角度考虑问题。假使它们进入到如今的租赁市场项目，也会保证良好的市场规律和社会承接能力，应该提升管理水平增强盈利，而不是变相通过垄断赚取超额收益。

 

也就是说，真正有价值的投资，一定是建立在行业健康成长的基础之上的。

▌租赁市场有资本必然会暴涨 

 租赁企业承诺不涨租还要看后续执行情况 

张大伟（中原地产首席分析师）

租赁市场最大的混乱是没有数据，当下市场各家机构发布的租赁市场都有非常明显的问题，而且发布数据的基本都是租赁利益相关方，存在推涨房租的预期。

 

当下租赁市场中，非房主的二房东吃差价交易比例到底多少？以北京租赁房源150万套计算，按照平均单套普通租赁租金5000元，而二房东（包括个人或者机构）包装后，差价30%计算，平均每套差价高达1.8万。

 

简单计算，75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿，如果再计算这部分房源签约周期在3—5年。差价幅度超过30%部分，整体仅北京一个城市，一年租赁市场的差价就高达150亿以上，这是一个巨大的市场。

 

长租公寓背后，资本大量进入，并没有多少是增量供应，因为盖房子出租在当下租售比下不可能赚钱，只是通过升级或者分割获得投资溢价。

 

对于资本来说，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断，而且收益非常大，最简单的办法是，长租公寓企业签约3—5年，一套月租8000的房子经过简单改造，全套租金就可以变成1.2万以上，而且以后的租金上涨收益基本全部归属于公寓企业。

 

租赁市场有资本必然会暴涨，很简单的逻辑，如果是房主直租，看顺眼的租户便宜1000—2000元，但如果是这些吃差价的代理，赚钱是第一要务。

 

当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。租赁市场已出现垄断定价权，如果都是小公司，小业主，互相就有竞争。但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它有定价权。

 

前两天，北京市房地产中介协会召开座谈会，10家主要住房租赁企业承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这意味着调控开始关注房租，如果房租不稳，调控的政策可能继续重磅加码。

 

租赁企业承诺的租金不上涨基本都是在合同期内，续约是不是上涨并不明确，如果不上涨，很可能出现租赁企业不续约的现象。整体看，这一承诺对市场的影响还要看后续执行情况。

 ▌房价太高怪地产商 、租金太高怪长租公寓运营商，这两者都是非常可笑的无知 

刘德科（德科地产频道总编辑）

对于租金上涨，我们主要关注三个问题。

 

第一， 租金上涨是必然趋势。很多人说中国房地产有泡沫，一大证据就是租售比太低。如果市场动力足够支持租金上涨，甚至跑赢房价涨幅，那么所谓的租售比就会越来越合理。

 

第二， 年轻人租不起房子怎么办？我认为政府应该提供足够的公租房。住房保障的重点应该是租而不是买，但是现在恰恰相反，我们现在的住房保障重点都是让人去买，因为我们的政府总是幻想着让更多人可以花更少的钱买到一套房。

 

第三，如果公租房没有办法成为保障房的绝对重点，那么未来会怎么样？这就有点可怕了，未来的租金，也恐怕只能实施限价政策！ 

 

 

大多数媒体在讨论租金上涨时，混淆了两个概念，一个概念是市场化的租金，另一个概念是公租房的租金。

 

今天很多媒体在讨伐房租上涨，其实讨伐错了，讨伐的是市场化租金的上涨，这是一种螳臂挡车式的悲天悯人。房价太高怪地产商，租金太高怪长租公寓运营商，这两者都是非常可笑的无知。

 

资本哄抬房租，或许可以哄抬一时，但市场若不具备需求厚度，哄抬的后果恐怕是——资本会被市场反噬。目前中国的长租公寓才刚刚兴起，虽然十拿九亏，但还是得抢占规模，不然就失去了未来市场的入场券。

 

所以，他们是有可能会在房东这一端抢房源时任性甚至恣意妄为，但是他们绝不敢在租客这一端乱来，他们还是会谨小慎微地制定租金，生怕租不出去、遭受市场的惩罚。

大城市房租的持续猛涨确实会变成一个社会问题。但解决的方案不是惩戒市场化运营的长租公寓公司，而是加大政府的公租房建设——这是一个需要系统性协作的庞大工程。