房租涨价，赶走的都是什么人？

在默默的积累的数月之后，房租上涨之痛传导到了舆论神经。

相关数据显示，北京平均租金同比上涨高达21.89%，这个数字，广州是21.65%，上海是16.46%。但舆论最强烈的地方，并不是上涨最猛烈的地方。数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，达30.98%。深圳紧随其后，涨幅为29.68%，热烈欢迎人才的西安，涨幅也高达25.08%。此外，重庆、天津、合肥等二线城市，涨幅也全线超越北上广。

租售比还是房价收入比？

有人说，今天中国城市的租金回报率很不正常，相对于房价，房租确实有上涨的空间。租金回报率，也即租售比，既房屋租金与售价的比例。据上海易居房地产研究院2018年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，北京的租金收益率只有1.7%，相比之下，日本东京能达到5.5%，曼哈顿能达到3.58%、伦敦为3.45%，柏林为3.4%。所以，有人据此说，“北京房租上涨只是均值回归，过去租金偏低源于房东自我牺牲”。

用租售比来论证房价合理当然是错误的。因为还有一个更关键的衡量房价的因素，那就是房价收入比。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，简单的说，一个当地的普通家庭，不吃不喝，全部收入，多少年能买一套普通居住的房子。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

2018年的全球房价收入比，前四个城市是北京、上海、香港、深圳，分别是48、42、41、40，也即是说在这些城市，一个普通家庭要不吃不喝48年，才能买一套房子。显然你，这个房价是超过国际公认的一个合理区间的，那么，既然房价高了，用房价来论证租金还有涨的空间，就是不合理的。

租金上涨的原因是什么呢？

房租上涨的原因很多。比如，中介在签下房源之后，会投资进行标准化得翻新、装修，还提供了清洁服务，这些因素促使了房租上涨，不过，更重要的是，市场供给的基本面，房租上涨的根本性原因，是供给减少。当下各城市都在大范围整治群租房、拆隔断、清理违法建筑，这就会减少可租赁房源。

各大城市都有出狠招、下猛药，根治房屋违法出租的政策。国家住建部、发改委等部门通过了多项规章制度，严禁中介公司或房东，“改变房屋内部结构分割出租”“出租房屋应以原设计的房间为最小出租单位”“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。对于违反该规定的人员或单位，会被责令改正，逾期不改将被“处以五千元以上三万元以下罚款”。这些措施，消除消防隐患，当然是必要的，但作为代价之一，就是减少了合租，增加了需求。

需求增加的同时，是房屋面积缩小。以北京为例，2015年拆违任务量是1500万平米。2016年拆违完成量是2979万平米。2017年拆违完成量是5985万平米。2018年计划4000万平米。与此同时，正规居住房屋的增速却赶不上拆除违建的速度。根据北京统计年鉴显示，北京2016年竣工的所有房屋总计3594万平米，同一年拆除的违建面积为5985万平方米，净住面积减少了。北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米，四年共计拆掉近1/6的房子。这就意味着，租金肯定会涨起来。当然，这也符合各大城市既定的控制常住人口的目标。任志强曾说，不用户口，用高房价门槛就可以驱离一些人离开城市，房租亦然。

中介推高了房租吗？

中介的一些做法也被认为推高了房租。比如下面这个观点：

“将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。”

中介的收费与房租有关，而且，现在中介不仅仅是信息中介，而是预先从房东手里买断了房源的租赁权，然后再向租房者收取房租，所以，中介在主观上当然希望价格高一些。不过，实际上，中介对房租的控制能力有限，也即“高价租出去”这个环节，说起来容易，做起来难。

为了做大规模，打压对手，高价会高价从房东手中抢房源，中介拿到的成本高了，租出去的价格就会随之增高。同时，租房是刚需，不管多高的价格都会有人租。中介只需要在一个地域内控制不多的几套房源，就可以垄断价格，租房者无法抵抗。

这个说法，经不起推敲。首先，并不是没有其他房源。所有的需求都是有弹性的，那怕是救命治病，同样如此。房租高，租房者会选择住得更远，或更差。实际上，租房比买房在位置上自由度大得多。以单位为圆心，沿着地铁、公交线向周边扩展，按照北上广一小时左右的平均通勤时间，这个选择范围几乎可以涵盖完整个城市。所以，控制一小块地域的房源就能推高价格的说法很难成立。但若说中介要控制整个北京的房源，也没有这么大的力量。根据最新的媒体报道，北京10家主要的租赁中介机构，手中的房源共计才12万套。平均每家1.2万套，显然，这谈不上垄断，更没有定价能力。

而且，中介赚的差价，说白了，是房东不愿意麻烦而放弃的一部分。在北京，7000元的房租，最终给到房东的有6000元，1000元就是“麻烦钱”。现在信息发达，各种信息平台上，房东很容易发布信息，所以，房东对中介的依赖并不大。中介机构虽然可以买断房源，推高房租，但到了第二年房东就会提价。所以，推高房价，但中介能赚到的差价仍然是一定的。

与炒房不同，炒房客买房，相当于增加了需求，屯房相当于减少供给。中介抢房源，然后不租，就相当于增加了对房源的需求，减少了对租客的供给，那就会推高价格。但是，如果中介如果转手租出来，就相当于挖掘了房源，整体上增加了对租客的供给。相关数据显示，2018年7月北京市租赁成交环比增加19.2%，并没有出现交易萎缩的情况，所以，市场仍然是供需两旺的。那么，中介手中并没有拿着大量的房子故意不租，整体市场的供给是增加的。

与炒房另一个不同是，相比房价快速上涨，几年内翻番，资金的利息成本几乎可以忽略不计。但是，在中介抢来房源，空置成本很高，不能接受长空置。一套7000租金的房子，要付给房东6000元，空置两个月一年的利润就没有了。而且，如果对手降一点，空置率高了，资金效率就会下降，压力就大。

长期来看，人们还会选择离开大城市，需求就会下降，就会形成空置，对中介造成巨大的成本压力。长期来看，供求价格机制决定的市场价格，国家力量都很难改变，更何况资本。一般来说，资本烧钱的目的，是以更低价格促进交易，滴滴烧钱，网约车大降。但这个逻辑到了房租上，却被人忘记了。

中介主动当了市场的工具

价格上涨，成交也增长，没有形成空置，市场全部出清，供需平衡。某种程度上，这就意味着，是当下的房租上涨现象，是市场通过中介实现自身趋势，中介是市场的工具。

中介有信息优势，有数据研判，当他们通过社会新闻、市场数据，预判供小于求，房租上涨的趋势，就会敢于高价抢房。所以，中介更快的把趋势呈现出来，甚至在这个过程中加大趋势，但是，其本身不是趋势的根本原因。打个比方，大豆关税上涨，期货市场大豆远期价格上升，始作俑者是期货还是关税？从这个个角度，中介是把后天的爆涨价，提前到了今天。

当然，也应该看到，一方面中介是市场的工具，但同时，这个工具也是有主观能动性的，在涨价中也并非毫无作为。中介作为市场信息的掌握着，的确能够利用信息不透明，在房东与租客之间，扭曲信息、制造恐慌。此外，中介也会采取各种措施，控制房源，造成局部地区房价上升，并通过传播把预期扩散出去。而且，中介平台还可通过价格联盟，一致行动，提高价格。而更重要的是，防止中介以租金为基础，过度进行金融创新，在增强垄断能力的同时放大风险。

所以，政府适当的干预是合理的。

在所有干预市场的措施中，直接的价格管制是最糟糕的措施。长期来看，更会造成出租房源减少，房屋质量下降，市场成交下降等问题。实际上，即便在短期，在房屋租赁市场，价格管制也很难起作用。因为这里面有无数分散的房东，他们是积极而灵活的。比如房东在成交的时候，告诉租房者，要额外给一笔签字费。对于这个行为，租房平台，完全可以不负任何责任。

政府的干预，最根本的，当然是从大处着手，加大租赁房的供给。当下很多城市也正在这么做。但是，重要的是，租赁房的地段往往很偏，并不能适应租房者分散的需求。更何况，远水解不了近渴，所以，短期来看，政府的干预也是必要的。

但是，政府的干预应该从维护市场秩序的角度，去保持市场合理的价格。比如，对中介价格联盟的禁止与惩罚，而不是不准企业自行定价。此外，要制定措施，保持待出租房子的流动性。比如，规定房东可在多家中介挂出房源，独占合同不受法律保护；中介投入的装修，不能作为独占房源的理由，当房东通过其他方式或者中介出租房子之后，可以按照预先商定的价格付给装修款。更重要的是，防止中介以租金为基础，过度进行金融创新，在增强垄断能力的同时放大风险。

总之，只要保持房源的正常流动性，房租的价格就是基于市场供给的真实价格。

那些房租之外的事

房租涉及民生，而当一个城市有三分之一的租房的时候，房租之外，还有很多事。一个看起来简单却并不简单的问题是：房租上涨驱人，到底赶走了谁？

不妨简化的描述一下这个过程。假设三个群体。

A群体，月平均收入4000元，花500月在城中村中群租的人。这个群体的平均收入是4000元，但也有高低之分，低的3000元的，高的5000元。

B群体，月平均收入10000元，花2000租一套中的一间。这个群体的低收入是6000元，高收入是14000元。

C群体，月平均收入20000元，花5000自己租一套。这个群体的低收入是15000元，高收入是25000元。

拆掉城中村之后，A群体没房子住了。低收入的，没办法，就离开大城市了，但相对高的，有5000元月收入的，就会咬咬牙，去找一个郊区的单间，月租2000元。这个时候，他就会与B群体展开竞争。竞争的结果，首先是这个价位的房子的租金上涨，同时，由于需求增加，原本B群体中的一部分人就被挤出来了。

B群体被挤出来的人，同样两个选择，工资低的，选择回家，工资高的，咬咬牙花更多的钱，比如花5000元去租更好的房子。

这里需要解释一下的是，或许有人会问，B群体工资比A群体高，怎么会竞争不过A群体，反而被A群体挤出大城市呢？这是因为，人的决策多目标的，有些人可能正在犹豫，房租上涨，就会成为最后一根稻草，改变他们的决定。

B群体留下来的人，会与C群体展开竞争，C群体租住的这个价位的房子的租金也会跟随性上涨。于是，4000价位的房子的房租也跟随上升。同时，也会有一部分C群体的人被挤出来。

然后依次类推，最后，到了最高一层，年收入40万、50万的人群，他们的选择就是买房或者离开。

与这个多米诺骨牌同时发生的另外一个现象是，每一个受房租上涨影响的人，都会在心痛的交了租金之后，下定决心去找老板谈薪资。于是，当一个城市房租上涨的时候，普遍性的涨薪就成为必然。于是，面对上涨的薪资成本，一部分老板就会选择结束掉公司，离开这个大城市。

以租房赶人，本质上是货币化赶人，以钱多钱少为标准赶人，但是，由于对租房的市场竞争机制的缓冲，赶走底层人口，最终，却是任何一层次的人都会因此离开。即便有些波动，人口结构中的低、中、高比例，大体上仍会顽强的保持着自己的均衡。

所以，房租上涨，并不是蓝领、基层白领被驱逐，而是整个经济运行受到抑制。道理简单而明确，遗憾的是，很多人却视而不见。

当A群体住的房子被拆迁的时候，月薪2万元的C群体，绝对想不到这会导致自己每个月要多花2000块房租。其实呢，有什么想不到呢？高端的市容，总是贵的；而赶人，则是要付出代价的。从更大层面上看，严控大城市人口，以教育控人、拆迁唐家岭、扫荡群租房、驱逐“底层人口”，可以说每一个底层问题都会通过一系列多米诺骨牌，最终影响到中产。

在网上可以找到这样的问答。有人问：“我在搜狐大厦附近上班，北京唐家岭现在还能住吗，听说拆迁了，除了唐家岭还有哪里有那种房源呢？”有人回答：“唐家岭北面的，小牛坊也可以，房租不贵，交通也便利，不过听说也快拆迁，本人以前在唐家岭住了6年，虽然唐家岭收水费太霸道，野蛮，但是说实话，唐家岭真是个做生意的好地方，人气旺，很怀念它。”一问一答之间，民生之多艰，跃然纸上。