关于房地产税的六大谎言

2018年上半年，我看到了许多人的期待和焦虑，毕竟A股的下跌和互联网泡沫，几乎消灭了10万亿居民财富，使人们收敛起了过去40年的春风得意。我看到了更多人的失落和无奈，梦想并不丰满，现实超级骨感。各种消费降级唤醒了人们的龌龊局促。

但是飘渺之间，令人不安的消息还是不断重复，那就是房地产税离我们越来越近了，越来越近了！这个话题由来已久，新近的讨论其实夹杂着太多的流言，甚至属于粗鄙的谎言。本文试图罗列那些谎言，给出一种力求理性、无奈的旁观者说。行文之际，一种难言苦涩，一种虫子般爬行的生存。

▌谎言之一，要开征房产税了

抱歉，这回拟议中的，比已有的房产税的覆盖面要宽泛得多。出乎许多人意料的事情是，中国早已有房产税，在1986年下半年，中央政府出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在1987年付诸实施，实施结果是否不了了之，我不太清楚。而传说中将要开征的是“房地产税”，不是已经开征的“房产税”。两者之间简单来看差别在于多了一个“地”字，但实则差异甚大。

一是如果属房产税，那么是房屋和土地分离，只是对房屋征税，如果属房地产税，则土地和房屋将合并征税

人们很自然地会发问：房地合并？商品房用地，是开发商向政府租来的国有土地70年使用权。涉及土地的房地产税显然绕不过土地这个命题。

据传民法典要就国有土地使用权如何续约进行修改，改为接近永续的土地居住权。如此就可以房地合一地开征房地产税了吗？人们仍会有疑虑，即将70年租约，是开发商和国有土地归属部门的签约，房主的土地使用权是基于上述签约大产权的分割而来的分割产权，并不是土地使用权出让的直接签约方，同时房主们非常清楚，其房产价值中相当一部分是对70年土地使用权的租金，如果未来收取房地产税，则这部分土地使用权租金应该扣除，否则就会造成重复征税。实践中，房地合一的房地产税可能遭遇的法律细节问题，可能更错综复杂。

二是1987年的房产税条例，其纳税人主体是企事业单位，其税基是当时的楼堂馆所

该条例出台的背景，是试图对企事业单位的楼堂馆所等房屋进行征税（税率为1.2%），或者对其租金所得进行征税（税率为12%），以弥补当时政府财力的不足。而目前被热议的房地产税的纳税人是以家庭和个人为主，税基是以住宅为主，和房产税住房需求条例差异甚大。或者说，1987年版房产税征的是法人税，对准的是非住宅；房地产税征的是居民税，对准的是住宅。

三是已有的房产税暂行条例，和拟议中的房地产税，格局差异大

从2013年底尝试建立不动产统一登记平台，并在2017年底实现全国联网之后，这个平台覆盖的不动产并不仅仅是房屋，而是覆盖了土地、林地、草场、海域等多种不动产，即便房屋也覆盖了公共建筑、工业建筑、商业和经营性用房、住宅和宅基地自建房等多种房屋。理论上说，房地产税即不动产财产税（property tax），或者说，基于不动产统一登记的房地产税，税基比你想象的宽泛得多，只是其中许多部类可能暂时不征收，而将重点放在了居民所拥有的住宅上。

因此，请不要误解房产税和房地产税，前者是格局不大的过去式，房地产税则是格局宏大的将来式，有地无地的一字之差，谬以千里。

▌谎言之二，未来房地产税，就是沪渝房产税的推而广之

对不起，这几乎是不可能的事情。回顾一下，沪渝开征房产税试点的历程。以上海为例，在2011年就以《上海市开展对部分个人征收房产税试点的暂行办法》，于当年年底开始房产税试点。请注意这个上海地方税务的试点，看起来是援引了1987年中央政府的房产税暂行条例为上位法，实则存在瑕疵。因为1987年的条例阐明了纳税对象为法人，税基为非住宅；而上海的试点则纳税对象为自然人，税基为住宅，在当时中国的税收法定原则的执行不是太严谨，半遮半掩之间，沪渝房产税试点悄然走过了将近八年。我们已经解释清楚，拟议中的房地产税，是房地合一征税，而沪渝的房产税则是房地分离征税，个中缘由,就在于当年如果将土地合并征税，法律瑕疵可能更大。

我们也不妨看一下沪渝房产税试点至今的一些实效。

一是房产税试点开征前后，已有足够长的观察期

过去八年，沪渝房价的走势，由于房产税而受到了明显抑制，使得沪渝房价的小气候，和全国房价的大气候出现明显差异了吗？人们几乎观察不到差异性。上海的高房价也仍然令人叹为观止。

二是上海房产税试点的主要内容，是上海人住宅首套免税，二套以上须纳税，外地人在沪房产均须纳税

扣除基数为人均60平米；税率视须纳税房屋单价的高低分为0.4%和0.6%两档。人们很容易发现，在沪渝，大部分住宅是免税的。而拟议中的房地产税，公开强调的是“宽税基”，税基是不动产，不仅仅是房屋，更不仅仅是住宅。如果按首套住宅免税，目前各方声称中国城镇家庭户均住宅套数，从1.01套到1.08套不等，如果按照沪渝的做法，那么是舍弃了整数的1，追逐了0.01-0.08，这也许是公众所期待的，但可能并非正在努力搞出房地产税税法的人们所愿意看到的，空前狭窄的“超窄税基”。

三是上海房产税到底收到了多少税？

在2016年大约是40多亿元，在2017年大约是113亿元。对比之下，2017年全国个人所得税征收额大约1万亿，其中京沪两个城市的个税都超过了1600亿，如果假定上海住宅市值在全国住宅总市值中的占比，和上海个税在全国个税中的份额接近的话，则可估算出，沪渝模式在全国推广，地方政府从房产税中仅能汲取约800亿元。这和2017年全国土地出让收益金的5万亿，以及涉房税费的2万亿差异过于悬殊。

或者说，以沪渝模式在全国推行房产税，则这样的靴子轻轻落地后，给房地产业带来的可能是意外惊喜，而地方政府则可能对此类房产税既无热情，也不可能据此形成地方主体税种。

▌谎言之三，一觉醒来，房地产税已落地？

目前的一些说法喧嚣尘上，说是在房地产税出台之前，还剩下若干年出逃机会云云，近乎于噱头了。我们不妨看一下当下热议的个税改革办法，已经到了二审阶段，起征点的提高和扣减项的增加都是透明的。在提倡依法治国的今天，房地产税如何开征，必然需要一个程序正义，不可能象地震或者海啸一样突然降临。

一是立法有其根据立法的程序，准确描述此过程超出了我的能力

大致是人大法工委列入重点立法工作、然后厘定草案，然后一审、二审，这个过程需要反复征询部委办局、地方政府和公众的意见，这在个税办法的修订中已有体现。方案决定之后，再由国家主席签署颁布，但颁布日并非实施日，房地产税是中央立法，地方执行的地方税种，尤其是县区基层政府获益的税种，因此地方政府还需要依法再制定地方实施细则，才能最终落地。这不可能是一个秘密决策过程，更不可能突如其来地落地。如个税办法的修订那样，修订以为充分吸收了民意，民意以为修订未曾充分吸收的“不对称性”，有可能会存在。

二是其实至今，到底是以统一不动产登记平台为基础，制定不动产税法案

将房屋作为不动产的一部分纳入其中，还是直接制定房地产税，而不动产税法案另行作为房地产税的上位法来从长计议，似乎并不太清晰。人们普遍相信房地产税拟议已久，草案肯定已数易其稿，但至今尚未走到人大一审的程序。人们或许可以视之为山雨欲来，但将其视为海啸突袭则是失当的。

谎言之四，首套房免税

这个流传到了言之凿凿，却在细思量后可信度不高。房地产税涉及政府和居民之间的重大利益调整，要做大经济增长的蛋糕日益艰难，导致改变切分蛋糕规则的热情暗流涌动。

一是房地产税在西方是基层政府的主要税源，州政府也只是少量分享

未来中国可能也不例外，再有10-15年城市化和工业化进程初定时，地方政府也会从目前的土地财政和招商引资求发展模式，向以房地产税汲取税收逐渐转型，考虑到当下土地财政是每年五六万亿元的级别，个人所得税则越过了万亿元门槛，因此如果拟议中的房地产税在落地伊始，就定义为首套房免税，如前文所述，在城镇居民户均住宅套数略高于一套时，税基会变得非常小；同时，由于农村居民宅基地属集体产权，农户免费使用，加之城乡鸿沟导致2.8个农民才相当于1个城镇居民的收入，这会使得将宅基地自建房纳入房产税近乎不近人情地残酷。

因此大致可判断，如果首套房免税，那么房地产税预期可汲取的税收收入，将长期处于亿级。如果房地产税是这样藏富于民的仁政，可能公众怀有的就不是焦虑而是期待了。

二是虽则首套房免税的期望值看起来过高，但房地产税包含一定的扣除是必须的，例如人均居住面积的免税扣除额

可参考的两个数据是，住建部指出，目前城镇人均居住面积为46.8平米，上海市房产税的人均免税扣除面积为60平米。估计未来房地产税可能也会有一定的免税面积扣除，因城施策决定了一二线的扣除面积小一些，三四五线的扣除面积大一些。如果说个税的五项抵扣在具体实施中难度颇大的话，那么房地产税的抵扣实施难度会更棘手些。

谎言之五，不动产统一登记平台已全国联网了，房地产税还会远吗？

将此列入谎言也许有些牵强，但仍有必要。因为从基础信息平台全国联网，到房地产税落地，仍非易事。尤其是细则厘定的困难，可能超乎想象。

一是在2017年8月联网的是不动产登记信息管理基础平台

这个平台是依据2015年3月的《不动产登记暂行条例》而建的，实际开始平台建设的时间可能在2013年下半年，历经约四年，终于建成了基础平台。后续的工作仍然艰苦，包括基础数据质量的检验，数据补充和整合，数据清洗和挖掘等。

由于不动产统一登记平台至少涉及自然资源部、公安部、民政部、财税部门以及地方政府，要形成一个有利于房地产税征收的可靠的大数据平台，不是一桩容易的事情，毕竟中国家庭人口的构成，家庭动产和不动产的构成，人户分离现象等，都使得目前联网的基础信息管理平台，是雄关漫步的开始。

回顾一下央行个人征信系统的艰难历程，我们就不难知道，从不动产登记信息管理基础平台的联网，到房地产税的开征落地，期间的时间间隔不易判断，房地产税实际开征所不可或缺的、翔实可信的强力平台的建成，是个浩大的艰苦工程。

二是假定这样的平台已经建成，甚至房地产税已接近颁布实施，地方政府制定细则也特殊非易事

目前人们普遍用“宽税基、低税率、有抵扣”来形容拟议中的房地产税，但要真正做到却绝非常易事。例如，就税基的确认而言，有人会质疑土地的70年使用权租约是否可以房地合一征税，有人会质疑按普通住宅建筑条例，为什么设计寿命50年的住宅却卖出了70年的产权？就税率而言，怎样的税率算是合适的？哪怕是0.5%的税率，在一二线城市的普通工薪阶层，可能都未必负担得起，如果首套房免税，政府可能会失望于无法汲取足够多的税收。

就税率而言，中央立法可能给出的只是税率区间，地方如何确定最终税率？如何设定税收征收环节？如果有人以超长租约的名租实售来抗税呢？就有抵扣而言，有的家庭将老人送到昂贵的老年公寓，更多的家庭则选择居家养老；有的家庭将孩子送到每年学费五万美元以上的欧美名校，更多家庭则是选择国内高校，赡养老人和抚养子女的费用如何扣除才合理？因此要形成兼顾多方利益平衡的接地气的房地产税，需要痛苦磨合。而地方细则之难，难于上青天。

▌谎言之六，房地产税就是房地产长效调控机制

尽管政府多次强调，要加快建立有利于促进房地产平稳健康发展的长效机制，但什么是“长效机制”？人们并不甚明了，唯一可以解读的是，当下的五限、六限等各类限制措施，似乎是短期调控措施，如果长效机制得以确立，那么这些短期调控措施也许会陆续退出历史舞台。问题的关键在于，“长效机制“的政策工具箱，到底包含些什么内容？房地产税是否就是长效机制重要的，甚至唯一的内容？

一是人们不应期待房地产税可以缩小房价的区域性差异

以美国和加拿大为例，房地产税建立已久，残酷的现实是，纽约、旧金山和温哥华等城市的核心区域房价高，房地产税税率也高；锈带地区和农业州房价始终不高，房地产税税率也很低。人们观察不到依赖不同的房地产税率，拉平不同城市房价差异的可能性。因此看起来，房地产税主要功能是充实地方财力，尤其是充实县区基层政府的财力，而不是拉平房价。

二是不管长效机制究竟覆盖了哪些内容，究其政策目标，是为了促进房地产平稳健康发展

也就是说，房地产税的厘定和落地，并不以带来楼市大起大落、刺穿泡沫或酿成楼市低迷不振为政策目标。至于政策目标和实效之间的落差，则取决于政策制定的合理性和精确性。

三是我们无意揣测处于襁褓中的房地产税的诸多细节，只是想列举美国房地产税对美国家庭的大致负担

总体看，美国家庭实际缴纳的房地产税占美国家庭中位数收入的大约3%-6%；按实缴税额和房屋市值占比，可推算的房地产税实际税率大致在0.8%，县区基层政府获得房地产税税收的绝大部分，并用之于公共教育、道路和医疗等公共服务。

如果中国的房地产税与美国类似，那么按城镇家庭的可支配收入，大致可以估算出，一个和美国房地产税负相近的情景模拟是：在宽税基、低税率和有抵扣之后，中国城镇家庭通常的房地产税负大约在2250－4500元/年的区间，政府可汲取的税收大约在每年1万亿元。

四是人们担心，长效机制会否带来逆向长效机制的衍生？

例如房地产税使得业主向租户转嫁税负，从而造成貌似向富人征税，实则有多套房的富人和疲于租房的穷人共摊税负呢？粗略估计，目前租赁市场规模也就约1.2万亿元，一二线城市租户的租金收入比普遍超过35%,也就是租户必须用其月薪的超过1/3来租住一间10多平米的隔间，考虑到目前大学生求职困难、起薪低下；考虑到在城市中担任繁重体力劳动的打工群体也收入微薄，房主向租户完全转嫁房地产税负担几乎是不可能的，但即便转嫁20%（即2000亿元）的负担，也足以导致全国租金上升约16%，高房租将使城市对年轻人的漂泊生涯构成更大的驱离威胁。

房地产税从拟议到落地，可能会给房地产行业带来怎样的影响？可能至少包含三个波次的影响。

第一波次是对预期逆转冲击。公众对房地产税即将开征形成一致预期，并导致“房价永远上涨”信念的动摇，如此公众购房意愿将持续降温，楼市去化将随之放缓，房价亦软，这很可能已在发生。

第二波次冲击是一审草案冲击。当公众开始研读人大的房地产税一审草案时，其定量冲击模拟可以比较靠谱地展开，全国楼市将据此展开真实的整体调整。如果实际税负和美国的情形类似，则预期房价可能出现一轮温和调整，不会太剧烈。

第三波次是各地实施细则的落地，它将来导致区域市场的快速、分化调整，部分房地产税的负担有可能转嫁给租户，导致住宅租金上涨。我们必须承认，甚至在房地产税正式开征之前，其对市场的第一、二波次的影响已逐步展开。

房地产税有多重要？它几乎是继1994年分税制改革之后，最重要的税制改革，它标志着一个时代的序幕，即中国家庭的税负，开始对政府财税发挥日益重要的作用。政府的努力是为了让民众有更多获得感，而人民对美好生活的向往，就是奋斗目标。