这个时候，人们才恍然大悟，原来地产公司50-60%的财报增长，其实统统来源于2016年房地产大牛市时期的销售，只是这钱在今天才得到确认。当你以大牛市顶部的利润水平，作为市盈率中P/E的那个E，你自然得到了一个极度便宜的估值水平，从数字上似乎是一个罕见的投资价值，但是这恰恰就是一个精确的错误。
想要真实了解房地产公司当期的业绩水平，你需要去盯紧的是企业的预收款，也就是当下销售的期房，当下打过来的房款。
可是，见证奇迹的时刻再度出现，今年几乎所有的房地产公司预收款出现了同比100%的下降，甚至有的企业，在公开数据中，这一栏为零！难道学霸因为考题太难，瞬间变为了学渣？谁都知道房地产公司今年形势偏紧，可是这样的一个下滑速度，恐怕是无法接受的，到底发生了什么？
这就又要说到一个关键细节，今年中报开始，财务报告执行了新的会计政策，地产公司的当期销售房款，不再记入预收款项，而是另立一个新的条目，叫做“合同负债”，所有客户当期预先交付的房款，都记作“合同负债”。
至此，你找到了可以真正衡量地产公司当期经营状况和增长率的标尺，就是这个合同负债。我们统计发现，大型地产公司今年的合同负债，增长率在20-30%左右，这才是那个真实的本来面目。
最后总结一下，地产行业在明年，可能依然要面临销售下滑的艰难局面，小公司和那些跨界进来的玩票公司会被淘汰出战场，而大型公司在竞争中会更有优势，但绝对不是看看市盈率就能下结论的罕见投资价值。
一家企业的未来，写在创始人的初心中，写在公司的激励机制中，写在公司奖励什么惩罚什么的细节中，写在行业内部的竞争格局，和与对手的竞争优势中，写在以上所有这些关键细节中，恰恰不是写在看起来简单好用却常常错得离谱的“市盈率”中。
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本文来源：树我直言 
