1.1 中房协排名——主体最直观的表述，金融机构的筛选门槛
通常而言，主体实力最直接的表示是中房协的房地产排名，排名参考了各房地产开发商的资产、销售、土地储备等一系列的因素，这份排名对各个金融机构而言是一个筛选指标，许多金融机构会根据排名设置自身的准入白名单。
中房协房地产排名部分截图
1.2 企业属性——国企更受资金追捧，关注招保万金走向
通常情况国资背景的房地产企业更受金融机构追捧，因而其融资成本相对较低，融资渠道也更为广泛，二级市场运用程度更高。究其原因，除了国企在资金资产实力、管理规范、拿地能力方面的优势之外，更主要的是资本市场对政府股东隐形担保的“迷信”。
在众多国企中，可以重点关注招商、保利、万科、金地四家企业，这四家虽然风格各异，但在很多情况下都代表着中国房地产市场的一个走向。
1.3 企业基本面——正视企业优势，发现企业问题，评估风险容忍度
企业的基本面是一个相对而言更容易量化的指标，更容易直观的发现企业各方面的优势及问题所在。我们罗列了一些关注点：
影响企业的基本面的除了以上因素之外还有很多指标。但无论如何，研究企业基本面的目标是为了发现企业的优势以及存在的问题，针对特定的问题结合投资者的需求去评估风险容忍度，并在此基础上做出合理的决策。
1.4 研究主体目的——债：“主体是否能提供增信”、股：“主体是否能保证销售”
对于债性项目而言，研究主体的关键在于 “主体（或项目、抵押物等）是否有能力成为可靠的还款来源”；对于股权项目，研究主体更多是参考市场认可程度对主体项目的肯定，而并不能在项目收益来源上做出太多实质性的判断。
但无论是哪种类型的项目，对主体的考虑并不能仅仅停留在“时间点”的层面，毕竟纸质的材料往往滞后于实际情况，同时存在描述偏差的可能。因此要深入的了解一个主体，在进行书面研究的基础上，对主体现场调研可能是一个更重要的环节。
2、项目——周期、现金流、售价三维度
分析具体的房地产项目是要知道“项目的收益能否支撑投资者收益”，而要达到这个目标，必须要了解“收益分配时点该地产项目能否产生收益、以及产生多少收益”。
以上两个问题的答案，需要对一个房地产项目的周期、现金流、定价和监管措施做一个具体的分析，因为只有这样，才能在动态上预测该项目的发展，并在静态上评估该项目的资产回报情况。
2.1 周期——四证+开发商风格决定开发速度，预售证决定回款速度
一个房地产项目的周期会因为所属政府、开发商、项目本身不同而有不同的开发周期，但无论是哪一种开发周期，其关键时间节点都是一致的。
一般而言房地产项目的开发进度是相对可控的，不可控的是证照的办理速度——因此需要掌握这个房地产项目的各项基础证照的办理速度，并在此基础上结合房地产开发商的开发速度去综合评估该项目的开发周期。
下图是一个常见的房地产项目开发周期，不难发现影响整个周期的证件主要系两方面——即合规性的四证以及预售证，其中四证影响的是开工时点，而预售证则暗示了回款速度。
以重庆某地区为例：该地区四证的获取速度是土地尾款缴清到用地规划证耗时为4个月，用地规划证到土地证耗时约为2个月，土地证到四证拿齐大概需要2个月的时间——如此一来，一个项目从土地摘牌到四证拿齐开始施工至少需要8个月的时间，如果某个项目全周期只有8个月，那么这个项目的周期便很可能是一个幌子项目——至少从通常开发周期上看是这样的。
当房地产项目拿齐了四证，接下来便是房地产开发商的开发速度了，以市场上融资较为活跃的快周转类型为例：快周转开发商的开发速度在平原地区一般为4—7万建面/季度，如此一来按照项目总建面往回推算，我们便可计算出整个项目的开发周期。
然而，因为“预售”制度的存在，房地产项目的回款并非要等到房地产项目开发完毕才能开始，销售往往在项目进展到一定阶段即可开始销售。各地对房地产的预售都有不同的政策制度，比如正负零销售、出地面1/3销售等条件；而且部分房地产项目还会在土地合同中约定特定的预售条件。
因此，在对房地产项目周期进行判断时，一定要明确当地的政策法规，并熟读土地出让合同等文件，把握预售节点，预估回款节点。
2.2 现金流——评估流出费用合理性，预估项目去化能力
把握项目周期的目的，是为了更好的预估项目的现金流。而我们的现金流评估，从现金流出、也就是总投开始。
本文来源：资管云 
