房地产洗牌期，“金主爸爸”喜欢给啥样的项目放款？(3)

• 2.2.1 现金流出——静态评估总投合理性，合理分配总投至项目周期

对一个特定的房地产项目，尤其是股权项目，房地产商融资时都会提供一份自己的融资测算表。这个表往往是静态的，表中包含房地产商自身总投的各项数据。这个时候就要求我们对项目总投的合理性作出一个预判，去评估该项目是否真的需要这么多投入。

房地产项目总投分为两类费用：即直接费用以及间接费用。直接费用主要由土地成本、前期工程、建安成本等构成；间接费用则主要是管理费用、财务费用以及销售费用、税费等。

在对这两类费用的合理性进行判断时，问题的关键在于找到一个参照标准，再根据各类费用占该标准的百分比来确定各类费用的合理性。

在各类直接费用中，在此建议用项目的建安成本作为这个参照标准，因为对于一个特定业态的建筑物而言，建安成本的范围是一定的，一般而言平原小高层的建安成本都在3千元/平方米（计容面积均摊）以内，再以此为标准，计算各类费用占建安成本的比例，并根据此对项目的合理性进行判断。

而间接费用则不同，由于销售费用、管理费用是相对而言可控的，所以我们一般以房地产的销售收入作为其参考指标。

综上，根据以往项目经验，我们对项目的各项费用以及特点做了一个简要的梳理（如下表）。当我们根据土地基本情况以及房屋定位确定业态以及建造标准时，我们即可根据该标准预估出相应的建安费用，并根据经验值去确定其他费用支出的合理性，做到对项目更精准的把握。

在把握以上各项的基础上，我们便可以预估出各项费用的投入总额，并在此基础上根据费用投入的先后顺序以及项目开发的周期，去预估各项费用各期的投入比例情况。研究了流出总额，我们再来分析总费用在建设周期如何分配。