房地产洗牌期，“金主爸爸”喜欢给啥样的项目放款？(4)

通常各期投入项目资金是递减的，但我们也会用到均摊法去估算——无论哪种方法，都要注意是否符合实际。

• 2.2.2 现金流入——结合项目预售情况，预估项目去化速度

说完了现金流的流出，再说现金流的流入，地产项目的现金流入是和项目的去化息息相关的，项目的去化速度直接影响项目公司、乃至整个地产企业的资金链情况。

去化，简单的说就是销售速度，准确把握项目的去化速度，再结合该项目的回款速度（销售与购房款支付之间可能有时间差），我们便可预估出一个房地产项目的现金流入速度，并根据该速度编制现金流入表。

那如何去评估一个具体的房地产项目去化速度呢？评估项目的去化，在预售证取得的前提下，我们需要从供需的角度去思考这个问题，并结合项目的定价来预估。

由于项目的定价较为特殊，我们首先从供需着手。简单而言影响真实供需的有四个部分：即城市吸引力、地区（也可以说小区）生态圈、销售实力以及价格。

先抛开价格不说，对城市吸引力而言，我们评估的不仅是这个城市存量以及新增人口的购房需求，更需要注意这个城市的主要产业以及政治经济地位，来看这个城市是否有能力支撑这一房价需求。

举个例子，比如某城市的主要产业是“旅游”，这在大部分情况下相比一个以“制造业”为主的城市而言就难以提供更稳定、更多的就业机会，这也使得该地区的人流量虽然会比较大但常驻人口不多，新进人口的购房需求不明显。

因此，评估城市吸引力就要针对一个城市GDP、各产业占比、常驻人口、户籍人口、流动人口等指标进行分析，同时结合城市未来的发展规划对该地区发展预判。

但需要注意的是，城市未来的发展很可能只是一个蓝图，在对未来进行判断时需要注意该地区的经济地位、以往该地区规划的实现情况以及当期市政官员任期，这些指标都和城市未来发展息息相关。

同时，需要明确的是，城市的吸引力不仅是针对消费者的，也是针对开发商的，因此关注当地土地市场价格以及成交情况，也能从侧面反映出各大开发商对当地经济的认可情况。

而关于地区生态圈以及销售实力，在此强烈建议项目组对各项目实际尽调，毕竟很多东西是文字表达不了的，尤其是项目周边生态圈以及项目方销售实力的情况。

至此为止，项目的现金流入、流出我们都基本分析完毕了，接下来需要做的额就是用Excel拉一张表，去测算整个项目的现金流，以及该项目的现金流是否能满足各时点项目端预期收益的分配、以及包括NPV、IRR等一系列指标。

当然，这是对项目动态过程的评估，从一个时间段的角度去评估了一个项目的可行性——可称之为“EXCEL融资”。

2.3 定价——了解政策、判断趋势、研究供需、对比竞品、监管项目

很多情况下我国的市场定价会被政策所左右，而部分项目的定价完全看开发商的营销能力。

比如某二线城市两家类似的开发商楼盘明明隔着不到500米，建筑物业态、设计、装修等因素也大相径庭，但其中一家开发商硬是每平米多卖了10%的价格。

究其原因，除了销售之外真的很难说得清楚。但无论是哪一种因素，我们在此希望系统性的对这些因素进行一个梳理，并在此基础上为各位提供一个参考，以判断各个项目售价的合理性。

• 2.3.1 政策——限价、限购政策下的怪相

对价格最直接的影响方式莫过于政策了，限购限价政策下，部分地区房地产市场出现了“二手房价格高于新房”等不合理的情况，很多项目无法卖到符合预期收益率的售价，于是出现了“捂盘销售”等一系列的情况。

因此在看房地产价格时，我们首先要看的是当地是否有限价及限售政策，并结合该政策对房价的合理性有个直观的认识。

• 2.3.2 趋势——二手房：新房价格的风向标

在了解政策的基础上，除了了解当地房地产均价、对本地房价历史情况做一个动态的观察（也就是一个小小的折线图）外，我们在此建议关注当地二手房房价以及其变化情况。

因为相比一手房而言，二手房房价的变化能更早的反应出整个市场房价的变化趋势，同时二手房的成交量也能更直接的反应出当地房地产市场的活跃程度。

如果某地区二手房的价格、交易量处于活跃状态，则该地区的房价往往会在一个压制、或者上升的通道中；反之则该地区的房价可能慢慢会产生松动。

• 2.3.3 供需—— 一、二级市场供需分析以及价格的验证

房价和两个层次的供求有关，即土地市场的供求以及房屋市场的供求。一般而言，若某地区土地市场活跃，土地溢价率较高，则当地的房市价格将会有上升的动力，毕竟开发商确保利润的手段必须使得房市价格上升。

然而土地的价格不仅和报价有关，也和土地的库存有关，也正因如此，我们需要在关注土地成交价格变化的同时关注土地的库存量，来看这样的土地价格是否是供给有限的必然结果——只有在这基础上，我们才能更好的预测一个地区的房价上涨压力情况。

说完了土地市场价格，我们再来看房市的价格。融资方材料中一般会包含一个预期价格，如果预期价格不能被竞品或者市场价格佐证，则针对这个价格的合理性，计算方法上，这里有几点建议：

1、用倒推法去验证：如果某家房地产公司的毛利率是15%，则在我们预估其总投的基础上，加上相关税费以及其他开支，我们便可计算出这个房地产项目收入需要达到多少才能支撑整个项目的毛利率。在得到该价格的基础上，我们再通过通过该地区价格变化趋势、业态的供销比、同类产品销售情况、竞品价格情况、去化情况等去验证该价格的合理性。

2、用计容建面法验证：这是一个更快的方式，按照容积率去计算项目总建面，再通过土地成本及预估的直接、间接成本去计算项目总成本，最后看预期价格是否能覆盖项目成本。

• 2.2.4 竞品——实地调研是最佳的验证方式

实际上我们可以跳过以上所有分析直接进入竞品环节，毕竟竞品的价格以及销售情况是经得起市场检验的。

但对竞品的态度除了尽量选择业态相当、容积率相当、产品类型相当、地理位置相近的条件外，更主要的是要去实地调研。

很多时候数据会忽悠人，若要做到真正的心理有底，实地调研，去看、去聊往往是最佳的验证方式。

• 2.2.5 监管——资金印鉴监管、对赌成本及资金峰值

项目的中后期管理也至关重要，比如资金监管、章件共管等措施都能在很强的程度上保证项目的顺利实施。

特别的，对于股权项目或者主体一般的债性项目而言，对赌项目成本、对赌收益、对赌资金峰值、高管跟投等条款的设置，能最大化的督促项目方尽职尽责，按标准完成房地产项目开发。

然而，研究项目的目的在于明确项目能否赚钱，但光光知道项目能否赚钱还是不够的，还要明确项目是否合理建设。

如果要对一个项目建设情况做到真正的把握，就要求我们从项目的每一个细节去审视这个项目。

比如从绿化率考虑容积率合理性，从容积率去推断业态的合理性，从业态去推断单方成本及销售价格合理性等等。只有这样，对项目的了解才能更加深入。

3、结语——把握实质、允许不足

文章至此，房地产项目的基本分析思路已经大概搭建完毕了。如果按照这个框架去评价项目，那我相信很多项目是并不具备融资条件的。

然而我们在此需明确的是，每一个项目都有自身的问题以及自身的优势，每一个资金方都有自身的偏好以及风险容忍度。把握项目实质，明确项目的不足，在风险容忍度内获取最大的收益，才是我们要追求的目标。

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