伴随着万科一面喊出“活下去”，一面四处收购房地产，部分市场出清潮来袭，行业洗牌正式开始。然而无论大环境如何，由于路径依赖、重资产属性、还款来源相对清晰等原因，房地产项目依旧受到传统金融机构青睐。
然而寒冬来袭对各类机构的投资经理们提出了更高的要求，要求他们不仅在宏观上要对行业有准确的预估，更要在微观上对项目有清晰的认知。
本文从微观角度对房地产融资类项目进行了一个框架性的梳理。
四个维度：主体、合规、项目本身、增信
按照操作模式，地产项目融资可分为债权、股权以及“股+债”三种类型，其中债权类项目还是集中在“还款来源能否偿还债务”这一点上，而股权项目更多的是思考 “项目能否赚钱”。但无论是哪一种类型，在项目本身的把握上他们都具有一些共同的属性。
然而，在股和债操作模式的选择上，一般而言是从三个维度开始的，即“主体”、“合规性”及“项目本身”，并参考各种情况对项目的选择进行一个判断。
需要注意的是，如果项目具有了一定的增信措施，具有了债的属性，则该维度大概率会变为重中之重。再结合项目收益，我们便有了一个简单的逻辑图：
在上图的基础上，我们可以将项目分为四个维度。而这四个维度构成了房地产融资项目的主干部分，而项目的枝叶部分则是各维度的延伸，比如“合规性”的延伸“四三二”、“项目缺口”，“增信措施”的延伸“抵押”、“担保”、“质押”等等。
本文针对以上维度展开，由于“合规性”以及“增信措施”需要的更多的是法务方面的知识（除了资金缺口测算及抵押物评估等问题外），且合规、增信政策而言，各地政策（比如抵质押等）、合规监管要求也不尽相同。因此，我们接下来的文章对这两个问题不做详细讨论，重点落脚其他两个维度——“主体”以及“项目本身”。
1、主体——债性思维下地产项目准入标签
这里主体一般指的是房地产项目公司能往上穿透的境内实际控制主体。主体就像我们人类社会的Title影响着每个人在社会中的地位，在债性思维中，好的主体往往是一个项目能否实施的充分不必要条件；而股的模式下主体往往是一个项目质量及销售能力的保证。
本文来源：资管云 
