这几大优势对于融资人与投资人而言都是互利共赢的局面，尽可能盘活债权流动性。该产品更重要的里程意义在于，通过以商业资产的经营性现金流作为还款来源，也便于打破目前房企债权市场强主体环境，回归到资产本质价值，使得一些弱主体的中小企业无需依靠外部资源支持，也可以通过其优质的资产获得融资。
以国内首单不依赖主体的CMBS类产品为例：北京世贸天阶所发行的资产支持票据计划(CMBN)，其融资主体是中型民营企业，主体增信能力较弱，不具有传统的发债融资的能力。但通过采用分级制度发行CMBN产品，依托世贸天阶本身优质的资产属性，再加上具有专业投资眼光的劣后投资人加入。该产品的债项评级却达到AA+，偿债覆盖倍数最低为2.03，融资规模也达到了29亿元。
2.明确战略方向以避免CMBS的不可逆特性
CMBS虽然在融资体系上有诸多好处，但同时也存在各种风险，尤其对融资人来说，CMBS产品所附加的条款已经绑定了融资期限与规模，如果条款要求与集团本身的诉求不符，那么盲目跟风使用CMBS产品反而适得其反，造成对集团经营战略干扰。
房企发行CMBS存在的几大潜在风险
具体来说，CMBS的条款内容一旦制定就较难更改，灵活性不如银行贷款。融资人若是签订经营性物业抵押贷款，在贷款期间可以针对期限和利率与银行进行协商调整。但如果公开发行CMBS产品，调整相应的融资结构，虽然可以通过召集投资人进行决议，但是在实际操作上难度很大。这就要求在发行CMBS产品前，一定要基于企业整体的战略考虑，对于发行的期限与资产选择都需要有提前的谋划。
另外CMBS产品在发行期之内是体现出刚需兑付的特征，特别是当物业现金流存在负面影响之后，不可能通过双边协调的方式调整还款期，所以一般弱主体CMBS结构都会需要借助外部机构做差额补足或留存备付金的增信措施。
最后就是在发行失败后对于整个主体的关联性负面影响，虽然说CMBS更多依靠资产信用进行融资，但在融资政策环境不稳定的情况下，产品发行失败反而会牵连到主体信用上。
2018年已有多家融资人计划通过发行CMBS改善融资，就因为过于依赖CMBS发行，其他的融资的工具没有做充分的准备。但受资管新规和违约事件影响，银行等金融机构投资参与不积极，市场流动性收紧，CMBS未能如期设立发行，连带整个集团的现金流的中断，出现了违约的事件。一旦出现了违约的事件，那么即使资产的属性再好，受制于主体信用压力投资人也很难再去接受产品。
综合来看，CMBS不一定就比经营性物业抵押贷款好，企业需要仔细考虑企业的资产状况，战略布局和企业整体的现金流的安排，而不是仅仅单纯只是看融资成本和融资规模就决定发行CMBS。
02 REITs产品：不单纯是融资工具，更是打通资管逻辑闭环的关键
本文来源：大资管家深度 
