地产巨头的资产证券化！是解药还是毒药

  原文标题：地产巨头都在搞的资产证券化!用的好是解药，用不好是毒药

  2018年已过，房企融资拿钱的困难依然存在。前有银贷非标设限设堵，后有将至的大批量债务兑付期，整个地产行业资本市场凛冬已至。更有多家房企资金链绷断，轰然倒地。

  痛定思痛，今日的结果并非偶然，而是主导地产行业的开发业务在金融杠杆上已经到达了危险的边缘。房企在拿地阶段利用杠杆，建设阶段的建安成本再加一个杠杆，然后到了居民个人阶段再加一层按揭杠杆，三重杠杆大量集中在银行等金融机构当中，加剧了潜在的金融风险。

  地产传统开发业务的金融逻辑

  伴随着存量时代的到来，这样的恶性投资循环显然不是长久之计，可以看到很多房企在业务逻辑上发生转变，其中首当其冲的就是对于创新性资产证券化产品的运用。在近三年，以CMBS和类REITs为主的资产证券化产品的发行规模呈现爆发式增长。加之传媒的大肆推广，似乎资产证券化已经成为了纾解开发商杠杆困境的“灵丹妙药”。

  然虽利器在手，但也要按需索取，并不是所有的房企都能顺利利用资产证券化手段实现降杠杆，盘资产目的，操之过急，继续以放大杠杆为目的，处理不好会阻碍企业的融资架构甚至出现不可预计的风险。

  我们结合近期在资管沙龙上与高和资本毛跃晖先生的交流内容，以当前市面上最火的CMBS与类REITs产品为例，为大家揭示当前房企在利用资产证券化手段上所遇到的双面性难题，避免遇到“大坑”。

  01 CMBS产品:优化传统融资体系，但需明确企业战略目标

  1. CMBS对比传统融资结构存在多重优势

  CMBS是国内相对成熟资产证券化融资产品，其本质是将一个或者一组非标的商业物业贷款加工为分级别的标准化债券的金融技术。在当前行业限制非标融资，加紧银贷审核的趋势下，拥有了政策土壤的CMBS产品呈现出爆发态势，许多房企争相发行，融资规模与日俱增，仅在2018年上半年就累积发行了268.23亿元的额度。

  为何CMBS能够火起来，作为新型融资类工具，CMBS产品究竟在融资上有何优势?尤其是对比经营性物业抵押贷款，其目的都是融资，但CMBS产品所展现的优势主要有以下几点：

  其一，融资规模更大，同样的物业做经营性抵押贷款获得的融资额度只有基础物业估值的50%左右，而CMBS最高可以达到70%。

  其二，募集资金用途广，CMBS不做特殊要求，而经营性抵押贷必须准守相关资金使用守则，这是吸引很多行业融资人的重要因素。

  其三，融资成本更低，例如在产品当中采用分级制度，引入不同的风险偏好投资人，从而实现每个等级债券的风险定价，在加权平均发计算下的平均融资成本均低于经营性物业抵押贷款。

  其四，风险资产占用低，由于CMBS是标准化产品，可以进行挂牌转让。若银行采用表内资金认购投资，评级AA+以上的产品占用风险资产仅为抵押性贷款的20%，减轻银行资本压力。